📑 BOLETÍN PEDAGÓGICO JURÍDICO APLICADO: MINUTA DE PROMESA DE COMPRAVENT

El documento es una Minuta de Promesa de Compraventa, un contrato preparatorio (Art. 1570 C.C.) que genera una obligación de hacer (firmar la escritura definitiva en el futuro), a diferencia de la compraventa que genera una obligación de dar (transferir el dominio).

1. Análisis Especializado: Acciones Requeridas en la Minuta

Mis asistentes han analizado la minuta y han determinado las acciones cruciales a seguir para asegurar la validez, ejecutabilidad, y transparencia de la operación:

Especialista	Cláusulas a Revisar/Llenar	Acciones a Seguir (Recomendaciones de Experto)
Derecho Civil	Primera, Novena	Capacidad y Consentimiento: Asegurar que los Promitentes Vendedores y Compradores sean legalmente capaces y que su consentimiento esté libre de vicios.
Derecho Notarial & Propiedad	Segunda, Tercera, Sexta	Objeto y Solemnidad: Describir exactamente el inmueble (terreno y unidad habitacional) con sus linderos generales y singulares. Detallar el antecedente de la Declaratoria de Propiedad Horizontal (PH). Adjuntar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes como habilitante, confirmando que no existen limitaciones al dominio.
Derecho Mercantil	Cuarta, Quinta 888	Ejecución de la Promesa: La ley civil exige que la promesa contenga un Plazo o condición para la celebración del contrato. Este plazo debe ser cierto y suficiente para el cumplimiento de las obligaciones previas (ej. obtención de documentos o créditos).
Derecho Financiero	Cláusula Adicional 101010	Licitud de Fondos (Prevención de Lavado): Se debe incorporar obligatoriamente la cláusula de la Notaría (o similar) donde las partes declaran que los fondos no provienen de actividades ilícitas. Esto es vital para la Ley de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento de Delitos.
Reglamento del SRI (Rentas)	Octava 1212	Cargas Tributarias: Se debe especificar que el Impuesto a la Plusvalía (si aplica) correrá por cuenta de la parte Vendedora, conforme a la ley. Los demás gastos de escritura e inscripción se pactan entre partes.
COGEP	Séptima 15	Ejecutabilidad del Incumplimiento: La Cláusula Penal es el mecanismo para exigir el cumplimiento o la indemnización por incumplimiento. Este valor debe ser claramente fijado (suma o porcentaje). Si una de las partes se niega a firmar la escritura (incumplimiento de la obligación de hacer), el proceso judicial para hacer efectiva la multa (si cumple con los requisitos) podría tramitarse vía Proceso Ejecutivo o bien, la demanda de cumplimiento/resolución por la vía Ordinaria.

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2. Fundamentos Legales Clave (Ecuador)

Aspecto	Fundamento Legal
Perfeccionamiento de la Promesa	Código Civil (Art. 1570): La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran requisitos, siendo el más importante que conste por escrito (Escritura Pública para inmuebles) y contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato definitivo.
Solemnidad	Código Civil (Art. 1740): La compraventa de bienes raíces no se reputa perfecta legalmente ante la ley, sino cuando se ha otorgado por escritura pública. La promesa de venta de un inmueble, aunque es un contrato preparatorio, también debe constar en escritura pública para su validez.
Exigibilidad (COGEP)	Código Orgánico General de Procesos (COGEP): En caso de incumplimiento de la obligación de hacer (firmar la escritura) o de pagar la multa, la parte afectada puede iniciar un proceso judicial. El COGEP establece las normas de sustanciación de los procesos (Ordinario o Ejecutivo) para la realización forzosa de la justicia.

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3. Guía Pedagógica: Art. de Exclusividad vs. Cláusula Penal

En la compraventa de inmuebles, el concepto de "exclusividad" se materializa en la Cláusula Penal para el contrato de promesa:

Concepto	Explicación
Cláusula de Exclusividad (Sentido amplio)	Se usa en el Contrato de Corretaje o Intermediación Inmobiliaria para obligar al propietario a no vender el bien por otros medios durante la vigencia del acuerdo.
Cláusula Penal (Promesa de Compraventa)	Es el "artículo de exclusividad" del incumplimiento. Es una evaluación anticipada de los perjuicios que debe pagar la parte que se retracta, se niega a firmar o no cumple con sus obligaciones contractuales a tiempo (pago o entrega de documentos). Su fuerza radica en que es directamente exigible ante un juez (vía COGEP).

En Resumen: La minuta proporcionada es un modelo sólido que, una vez completado con los datos del inmueble (antecedentes, linderos singulares y generales) y los valores monetarios (precio, plazo y cláusula penal), cumplirá con las solemnidades notariales y contendrá los mecanismos de acción previstos en el COGEP y los resguardos de prevención de delitos financieros.

¡Con gusto! Como su asistente ADONIS, y tras introducir las mejoras de fondo y forma para asegurar la impermeabilidad jurídica del documento, le entrego la redacción final del modelo de Minuta de Promesa de Compraventa.

Este documento está listo para ser completado con los datos específicos de la negociación y los comparecientes, cumpliendo con los requisitos del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, los protocolos Notariales, y las exigencias de transparencia y ejecutabilidad del COGEP.

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📜 MODELO MINUTA DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE (PROPIEDAD HORIZONTAL)

SEÑOR NOTARIO:

En el Protocolo de Escrituras Públicas a su cargo, sírvase insertar una de Promesa de Compraventa de Bien Inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, con el siguiente tenor:

PRIMERA.- COMPARECIENTES Y DECLARACIÓN DE CAPACIDAD

Comparecen a la celebración y otorgamiento del presente instrumento público, por una parte:

1. PROMITENTES VENDEDORES:

Dato	Persona 1	Persona 2 (si aplica)
Nombres y Apellidos	[PONER NOMBRES Y APELLIDOS COMPLETOS]	[PONER NOMBRES Y APELLIDOS COMPLETOS]
Cédula de Identidad	[NÚMERO DE CÉDULA]	[NÚMERO DE CÉDULA]
Estado Civil	[SOLTERO/CASADO/DIVORCIADO/VIUDO]	[SOLTERO/CASADO/DIVORCIADO/VIUDO]
Ocupación/Profesión	[PROFESIÓN U OCUPACIÓN]	[PROFESIÓN U OCUPACIÓN]
Dirección Domiciliaria	[DIRECCIÓN DOMICILIARIA]	[DIRECCIÓN DOMICILIARIA]
Correo Electrónico	[CORREO ELECTRÓNICO]	[CORREO ELECTRÓNICO]

A quienes, en adelante, se les denominará los PROMITENTES VENDEDORES.

2. PROMITENTES COMPRADORES:

Dato	Persona 1	Persona 2 (si aplica)
Nombres y Apellidos	[PONER NOMBRES Y APELLIDOS COMPLETOS]	[PONER NOMBRES Y APELLIDOS COMPLETOS]
Cédula de Identidad	[NÚMERO DE CÉDULA]	[NÚMERO DE CÉDULA]
Estado Civil	[SOLTERO/CASADO/DIVORCIADO/VIUDO]	[SOLTERO/CASADO/DIVORCIADO/VIUDO]
Ocupación/Profesión	[PROFESIÓN U OCUPACIÓN]	[PROFESIÓN U OCUPACIÓN]
Dirección Domiciliaria	[DIRECCIÓN DOMICILIARIA]	[DIRECCIÓN DOMICILIARIA]
Correo Electrónico	[CORREO ELECTRÓNICO]	[CORREO ELECTRÓNICO]

A quienes, en adelante, se les denominará los PROMINENTES COMPRADORES.

Los comparecientes son ecuatorianos, mayores de edad, legalmente capaces para contratar y obligarse.

SEGUNDA.- ANTECEDENTES Y DESCRIPCIÓN DEL OBJETO (Derecho Notarial y Propiedad)

UNO. Los PROMINENTES VENDEDORES son legítimos propietarios del siguiente inmueble: [HACER UNA DESCRIPCIÓN EXACTA DEL INMUEBLE CONFORME A LOS DATOS QUE CONSTAN EN EL CERTIFICADO DE GRAVÁMENES O ESCRITURA DE PROPIEDAD], ubicado en la Parroquia [PARROQUIA], Cantón [CANTÓN], Provincia de [PROVINCIA], identificado con el Número Predial [NÚMERO] y Clave Catastral [CLAVE].

DOS. El inmueble fue adquirido por [COMPRA, DONACIÓN, ETC.] mediante escritura pública otorgada el [FECHA] ante el Notario [NOMBRE Y NÚMERO DEL NOTARIO] e inscrita en el Registro de la Propiedad el [FECHA DE INSCRIPCIÓN]. Los demás antecedentes de dominio constan detallados en el certificado de gravámenes que se agrega como habilitante.

TRES. Sobre este inmueble se construyó el edificio o conjunto denominado [NOMBRE DEL EDIFICIO O CONJUNTO], el mismo que fue declarado en Propiedad Horizontal mediante escritura pública otorgada el [FECHA] ante el Notario [NOMBRE Y NÚMERO DEL NOTARIO] e inscrita en el Registro de la Propiedad el [FECHA DE INSCRIPCIÓN].

CUATRO. La unidad habitacional o comercial objeto de esta promesa es [CASA, DEPARTAMENTO, OFICINA, PARQUEADERO O BODEGA], cuya superficie es de [VALOR EN NÚMERO] METROS CUADRADOS y su alícuota es de [PONER VALOR DE LA ALÍCUOTA]. Los linderos específicos o singulares de esta unidad son los siguientes:

Linderos	Descripción (Según la Escritura de Propiedad Horizontal)
NORTE	[PONER LINDERO]
SUR	[PONER LINDERO]
ESTE	[PONER LINDERO]
OESTE	[PONER LINDERO]
SUPERIOR	[PONER LINDERO]
INFERIOR	[PONER LINDERO]

TERCERA.- PROMESA DE COMPRAVENTA (Derecho Civil)

Con los antecedentes expuestos, los PROMITENTES VENDEDORES actual e irrevocablemente prometen dar en venta real y perpetua enajenación a favor de los PROMITENTES COMPRADORES el inmueble descrito y singularizado en la cláusula anterior.

CUARTA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO (Derecho Financiero)

El precio de venta total y final del inmueble antes descrito es de [PONER PRECIO EN LETRAS] DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ [PONER PRECIO EN NÚMEROS]). Los PROMINENTES COMPRADORES lo cancelarán de la siguiente forma:

1. Anticipo: $ [VALOR DEL ANTICIPO], pagados en este acto mediante [FORMA DE PAGO: EFECTIVO, CHEQUE, TRANSFERENCIA].

2. Saldo: $ [VALOR DEL SALDO], que serán pagados el día de la firma de la escritura definitiva de compraventa.

QUINTA.- PLAZO (Derecho Mercantil y Civil)

La escritura definitiva de compraventa se firmará en el plazo máximo de [DÍAS, MESES, AÑOS O FECHA FIJA], contados a partir de la firma de este instrumento. Para la firma de las escrituras definitivas, los PROMINENTES VENDEDORES deberán contar con toda la documentación legal y municipal en regla.

SEXTA.- SANEAMIENTO Y GARANTÍAS

Los PROMINENTES VENDEDORES declaran que sobre el inmueble objeto de este contrato no pesa ninguna condición resolutoria, gravamen, prohibición de enajenar, ni es objeto de litigio, lo cual se confirma con el Certificado de Hipotecas y Gravámenes adjunto. Sin embargo, los PROMINENTES VENDEDORES responderán por la evicción del bien y por los vicios ocultos o redhibitorios que se presenten, conforme a la ley.

SÉPTIMA.- CLÁUSULA PENAL (Ejecutabilidad COGEP)

Las partes estipulan como multa la suma de [VALOR EN NÚMEROS Y LETRAS] DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (o el porcentaje del [PORCENTAJE] % del precio), valor que será pagado por la parte que incumpla el presente contrato.

Para efectos de la ejecución forzosa bajo el COGEP, esta cláusula penal constituye una obligación clara, pura y determinada, y será exigible mediante el Proceso Ejecutivo o la vía pertinente, en caso de:

1. Incumplimiento del Comprador: Si, cumplido el plazo, no procede a la firma de las escrituras definitivas o no paga el saldo del precio conforme a la Cláusula Cuarta.

2. Incumplimiento del Vendedor: Si, cumplido el plazo, no suministra la documentación legal necesaria para la gestión o se niega a suscribir la escritura definitiva sin justa causa.

OCTAVA.- GASTOS (Reglamento del SRI)

Los gastos de Notaría, Aranceles e Inscripción en el Registro de la Propiedad serán de cuenta de la parte [VENDEDORA/COMPRADORA/POR MITADES]. El Impuesto a la Plusvalía será de cuenta exclusiva de la parte VENDEDORA.

NOVENA.- ACEPTACIÓN

Las partes contratantes declaran expresamente que aceptan el total contenido de las cláusulas que anteceden por estar elaboradas en seguridad de sus respectivos intereses.

DÉCIMA.- DECLARACIÓN DE LICITUD DE FONDOS (Prevención de Lavado de Activos)

En estricto cumplimiento de la Ley Para la Prevención del Lavado de Activos y Financiamiento de Delitos, los comparecientes declaramos bajo juramento que los fondos y activos con los que se ejecuta esta negociación son de origen lícito y no provienen de actividades relacionadas con el narcotráfico, financiamiento de terrorismo o cualquier otro delito. Asumimos absoluta responsabilidad por esta declaración ante el Estado Ecuatoriano.

Usted, señor Notario, se servirá agregar las demás cláusulas de estilo para la perfecta validez de este tipo de instrumentos.

FIRMAS DE LOS COMPARECIENTES

PROMITENTE VENDEDOR	PROMITENTE COMPRADOR
C.I.: [CÉDULA]	C.I.: [CÉDULA]

FIRMA DEL ABOGADO

[NOMBRE COMPLETO DEL ABOGADO]

MATRÍCULA PROFESIONAL: [NÚMERO]